Cimientos chuecos

Historia de un desastre urbano

La Asamblea Legislativa aprobó normas que han provocado un caos en la zona de barrancas de Álvaro Obregón, y la Procuraduría Ambiental acusa que esto ya afecta a toda la ciudad. Esta serie presenta los estragos que provocaron las decisiones de los diputados locales.

Comparte tu emoción

Esta es la historia de cómo diputados locales de CDMX aprobaron un programa urbano para la delegación Álvaro Obregón que abrió la puerta para que empresas privadas construyeran al menos 83 edificios, condominios y plazas comerciales en una zona que no tenía las condiciones para soportarlo. Otros diputados cayeron en cuenta de la equivocación y decidieron derogar esa figura legal… seis años después.

Esta serie de tres reportajes documenta el daño que la normatividad defectuosa causó a los habitantes de por lo menos 10 colonias y pueblos originarios cercanos al parque nacional Desierto de los Leones, donde ahora padecen falta de agua y un caos vial cada vez peor.

Y encima, las barrancas colindantes —áreas naturales esenciales para que el poniente de CDMX no se inunde— se convirtieron en un vertedero de aguas negras y basura.

La catástrofe fue corroborada oficialmente en un reporte de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT), a cargo de Miguel Ángel Cancino. Ese informe, en poder de mexico.com, es único en su tipo: es la primera vez que la dependencia encargada de vigilar el cumplimiento de las disposiciones jurídicas en materia ambiental y de ordenamiento de la capital estudia de forma integral una región. Su conclusión es que el área se encuentra a un paso del colapso urbano y que tres de sus barrancas corren riesgo debido a decenas de obras que se hicieron al amparo de las reformas a las leyes.

Los responsables de avalar con su voto el desastre que hoy sufren sus habitantes tienen nombre y apellido: fueron los perredistas Leonel Luna Estrada (quien también ha gobernado la demarcación en dos ocasiones), Fernando Cuéllar Reyes, Adolfo Uriel González Monzón, Guillermo Sánchez Torres y Alejandro López Villanueva; el panista Rafael Calderón Jiménez; el petista Juan Pablo Pérez Mejía y Jorge Alberto Couttolenc Güemez, del PVEM. Ellos integraban la Comisión de Desarrollo e Infraestructura Urbana que dictaminó y aprobó el programa delegacional el 11 de marzo de 2011.

El origen del caos

Estamos en la delegación Álvaro Obregón, concretamente en la zona de barrancas al poniente de la capital que ha sido afectada por el boom inmobiliario de los últimos siete años. Se trata de un polígono delimitado por Periférico Sur, Calzada Desierto de los Leones, Río Guadalupe, el Pueblo de Tetelpan, Avenida Toluca y Calle Glaciar.

“Este era un sitio con vocación ambiental, llevábamos una vida bastante tranquila, el tiempo que nos llevaba transportarnos de un lugar a otro era mínimo y no había mucho ruido”, recuerda Rebeca Herrera Naranjo, habitante de la zona desde hace 17 años y una de las más activas contra el desorden inmobiliario.

El paisaje desde entonces ha cambiado mucho. Lo cotidiano ahora es el tráfico a todas horas. Un río interminable de autos invade las ya de por sí insuficientes banquetas impidiendo el paso peatonal. El ruido del claxon de los carros se mezcla con el de las máquinas excavadoras y camiones de carga que van y vienen con toneladas de tierra y material de construcción. Es una combinación estridente que taladra los oídos.

Las áreas verdes poco a poco han sido reemplazadas por asfalto y concreto, y cientos de árboles han sido talados para dar paso a megadesarrollos en zonas donde antes no había ni 10 casas. En resumen, es un caos.

El boom inmobiliario ha alterado el paisaje en esta zona del poniente de la Ciudad de México
El boom inmobiliario ha alterado el paisaje en esta zona del poniente de la Ciudad de México

Para entender cómo es que se llegó a este punto hay que regresar a marzo de 2011, cuando la Comisión de Desarrollo e Infraestructura Urbana de la Asamblea Legislativa aprobó por unanimidad el dictamen del nuevo Programa Delegacional de Desarrollo Urbano (PDDU) de Álvaro Obregón.

El documento aprobado incluyó un instrumento legal conocido como Normas de Ordenación sobre Vialidad que abrió la puerta para construir inmuebles de más niveles a los autorizados en la zonificación primaria del programa —es decir, las reglas originales sobre lo que es permitido construir— por el simple hecho de estar localizados frente a vialidades consideradas principales, aunque estas fueran calles de apenas dos carriles, como sucedió en el área de barrancas de la demarcación.

El instrumento legal aplicó a 18 vialidades entre las que estaban la avenida Toluca —en el trayecto que va de la calzada Desierto de los Leones a Periférico—, así como la calzada Desierto de los Leones en el tramo que va de Cerrada de los Cedros a Periférico.

Solo en estos dos tramos la norma permitía a las inmobiliarias utilizar potencialmente 863 predios, según la propia Asamblea, para construir más allá de lo que era admitido: inmuebles de máximo tres niveles con 50% de área libre, exclusivamente para uso habitacional y con una densidad de una vivienda por cada 200 metros cuadrados.

“Ese programa de 2011 es ilegal”, asegura Josefina Mac Gregor, integrante de la asociación civil Suma Urbana. Su afirmación se basa en que el PDDU tomó como base una consulta pública que la delegación Álvaro Obregón hizo en 2004, pero que fue desechada por la Asamblea Legislativa un año después, dada la cantidad de denuncias ciudadanas que recibió por la forma en que se hizo.

“Yo participé en esa consulta pública y solo había una copia del programa delegacional. Para verla tenías que hacer cola en la delegación y te daban tres minutos. La información de los programas parciales estaba colocada en la pared a tal altura que tenías que subirte sobre una mesa con una lupa para poder verlo”, recuerda Mac Gregor.

Los vecinos de las colonias cercanas al Desierto de los Leones ni siquiera se enteraron de la consulta, denuncian Rebeca Herrera y Carlos Cortés, también habitante del lugar y quien además administra la página No Más Condominios.

Había además otro problema. Entre aquella consulta y la aprobación del nuevo programa delegacional se decretó una nueva Ley de Desarrollo Urbano en la ciudad. Esto obligaba a convocar a otra consulta en el marco de la nueva legislación, cosa que no se hizo.

“Imagínate que tú publicas un programa delegacional aduciendo que estás haciendo uso de una consulta pública que sucedió hace siete años, cuando las leyes eran diferentes y cuando la Asamblea la había desechado”.

Josefina Mac Gregor, integrante de Suma Urbana

Pese a ello, el pleno de la Asamblea aprobó el PDDU de Álvaro Obregón y este se publicó en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 10 de mayo de 2011.

Todo en regla

Si alguien fue pieza clave para que la Comisión de Desarrollo e Infraestructura Urbana avalara el PDDU, ese fue Leonel Luna Estrada. El entonces asambleísta defendió el programa señalando que cubría “con las expectativas de los vecinos, de las vecinas, del gobierno delegacional y en general de los diferentes actores de la zona, y particularmente de los diputados”.

El perredista había gobernado la demarcación de 2006 a 2009 y lo volvería a hacer en el periodo 2012-2015, cuando comenzaron los proyectos hechos al amparo del PDDU. Tras su segundo periodo como jefe delegacional, saltó de nuevo a la Asamblea y, durante el trienio que termina el próximo 30 de septiembre, la delegación quedó en manos de su excolaboradora María Antonieta Hidalgo Torres.

Entre junio de 2011 y diciembre de 2017, según documentos obtenidos por Transparencia, la delegación Álvaro Obregón autorizó 122 manifestaciones de construcción en 10 colonias que pertenecen al sistema de barrancas de la demarcación, de las cuales los vecinos han denunciado 83.

Las normas de ordenación sobre vialidad incluidas en el PDDU permitieron construir inmuebles comerciales en la zona —y no solo habitacionales como era antes— pero en todo caso no podían exceder de cuatro niveles (uno más al permitido en la zonificación primaria), además de tener un 30% mínimo de área libre.

La fisonomía de la región comenzó a cambiar. En una zona donde lo común era ver casas de dos pisos surgieron edificios con el doble de altura. Lo que pasó después fue descomunal: aquellos inmuebles de cuatro niveles quedaron enanos en comparación de las torres gigantescas que les siguieron y que excedían por mucho los niveles tolerados aun con las normas de vialidad.

Para el economista y urbanista Salvador Medina, miembro fundador de la organización Democracia Deliberada, lo que hicieron las empresas inmobiliarias para construir más alto sin caer en ilegalidad fue combinar la norma de vialidad con otros “instrumentos de flexibilidad” que la ley también autoriza para potencializar los metros cuadrados de construcción.

Este fue el caso de los “polígonos de actuación”, un mecanismo legal autorizado por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) a través de Certificados Únicos de Zonificación de Uso de Suelo (CUZUS), que sirve para cambiar los usos de suelo en una zona y fusionar predios contiguos para que estos puedan cederse pisos entre sí.

“Este tipo de combinaciones las vemos prácticamente en todos los grandes desarrollos y en otras delegaciones… es muy común que tú te encuentres que utilizan una combinación de normas para hacer desarrollos más allá de lo razonable”.

Salvador Medina, miembro de Democracia Deliberada

El conjunto habitacional que se construye en Rómulo O’Farril 520 —listado en el informe de PAOT— es un ejemplo de lo que sucede en la zona. Se trata de un predio de más de 17 mil metros cuadrados en el que originalmente estaba permitido construir 87 viviendas en inmuebles de máximo cuatro niveles.

Ahora se levantarán cinco torres de 22 pisos. La razón: la Seduvi avaló un polígono de actuación que permitió a un consorcio construir más de 3 mil 100 viviendas donde solo era permitido hacer 87, según los documentos oficiales en poder de mexico.com.

La inmobiliaria construirá 850 departamentos (170 por torre) y locales comerciales en un desarrollo que se llamará “HIR Residencial San Ángel”.

En un terreno donde solo era permitido construir hasta cuatro niveles, se están levantando cinco edificios de 22 pisos gracias a una combinación de normas sobre vialidad y polígonos de actuación
En un terreno donde solo era permitido construir hasta cuatro niveles, se están levantando cinco edificios de 22 pisos gracias a una combinación de normas sobre vialidad y polígonos de actuación

En su página de internet, Grupo HIR ofrece departamentos que van de los 50 a los 107 metros cuadrados, los más grandes hasta con dos cajones de estacionamiento, con un valor promedio de 3 millones 750 mil pesos (vender todos los condominios significaría a la empresa ingresos por más de 4 mil millones de pesos).

“Aparte tiene estacionamiento para visitas”, presume un agente de ventas al que llamamos para pedir informes: “le entregamos no un conjunto, sino un estilo de vida”.

El agente nos habla de las bondades del complejo: contará con 5 mil metros de áreas verdes, cinco gimnasios, siete salones para fiestas, cancha de pádel tenis, multicancha de básquetbol y futbol, área de yoga y hasta una alberca semiolímpica; todo en un área donde originalmente solo podía haber 87 casas.

La siguiente pregunta desorienta al vendedor, y es que probablemente nadie se la ha hecho.

—¿La zona es conflictiva en cuestión de tráfico vial?

“Mire —tartamudea un poco— a la hora pico, en la mañana y en la tarde, se conflictúa en todos lados, ¿está de acuerdo? En Polanco, que es Polanco, todo el día está difícil el tráfico”.

Figuras como las normas de vialidad o los polígonos de actuación fueron pensadas para utilizarse pocas veces en proyectos urbanos de pequeña escala, explica el urbanista Salvador Medina. Pero en Álvaro Obregón, más que la excepción, se convirtieron en regla y derivaron en un caos que nada tiene que ver con el estilo de vida que promete HIR Residencial San Ángel.

En resumen, este complejo residencial es “legal” gracias a los artificios que hacen las grandes constructoras al amparo de normas como las de ordenación sobre vialidad y los polígonos de actuación. Las primeras, como explicaremos más adelante, fueron derogadas el año pasado, pero la ley no es retroactiva para afectar lo que ya se construyó o está en proceso de construcción. Los polígonos de actuación siguen vigentes. Ya nada se puede hacer para detener obras como Residencial San Ángel. El daño está hecho.

0:00 / 0:00

PAOT documenta la tragedia

Es mediodía del viernes 3 de agosto de 2018. No es hora pico, lo niños tampoco han entrado a clases y la calzada Desierto de los Leones ya va a vuelta de rueda. Realizamos un recorrido en el que nos acompañan Rebeca Herrera y Carlos Cortés; en algunos trayectos se nos unen otros habitantes de la zona.

Todas las calles están plagadas de letreros de bienes raíces. A donde quiera que uno voltea se pueden leer anuncios como “se vende”, “entrega inmediata”, “departamentos de lujo”, “visite apartamento muestra” y un largo etcétera. Entre la avalancha de anuncios, los vecinos han encontrado espacio para colocar mantas exigiendo un alto al desorden inmobiliario que se vive como consecuencia de la normas que permiten construir más pisos sobre avenidas principales.

Lo de principales es un decir. En realidad, los corredores considerados como avenidas primarias son calles de dos carriles (uno de ida y otro de regreso) que iniciaron como pequeños caminos rurales que daban servicio a los pueblos asentados en Tetelpan, San Bartolo y Santa Rosa. Traer más autos a la zona asegura el colapso vial.

“Esta construcción ya la denunciamos”, nos dice Rebeca Herrera casi cada cuadra que avanzamos. Llegamos a avenida Toluca y pasamos junto a los predios marcados con los números 479 y 481, donde en abril del año pasado ocurrió un derrumbe que mató a siete trabajadores y dejó una treintena de heridos. En ese sitio se planeaba levantar una plaza comercial, pero durante las maniobras para colocar una trabe se golpeó una estructura de lo que sería el estacionamiento, provocando su colapso.

La obra ya había sido denunciada por los vecinos desde 2015 e incluso fue clausurada en 2016 por exceder los niveles de construcción permitidos y no contar con autorización en materia de impacto ambiental. Con todo y los sellos de clausura, las obras continuaron a la vista de todos, según consta en un expediente de la PAOT.

Tantos focos rojos motivaron a esta dependencia a iniciar una investigación a fondo y producto de ello elaboró el estudio integral identificado con el folio RPOT-01-2018 sobre los impactos territoriales y ambientales del boom inmobiliario en la región.

Por primera vez, el reporte fechado en este año analizó en su conjunto 83 obras (que significan 5 mil 901 viviendas) realizadas entre 2015 y 2017 en un polígono conformado por 10 colonias y pueblos originarios de Álvaro Obregón donde operaron las normas de ordenación sobre vialidad.

Las colonias consideradas en el reporte fueron Lomas de San Ángel Inn, Atlamaya, Progreso Tizapán, Rancho San Francisco del Pueblo San Bartolo Ameyalco, Ampliación Las Águilas, San Agustín del Pueblo Tetelpan, Tizampampano del Pueblo Tetelpan, Pueblo Tetelpan, Olivar de los Padres y Alcantarilla. Sus resultados no son alentadores.

La PAOT estima que la construcción de esos 83 inmuebles incrementará el parque vehicular de la zona en 11 mil 802 autos, lo que provocará un impacto severo en la calzada Desierto de los Leones y avenida Toluca, las únicas dos vialidades primarias que comunican estas colonias con el resto de la ciudad.

Los efectos ya se están resintiendo. Salvador Medina vivió muchos años en la zona pero el tráfico insoportable lo obligó a mudarse a otro sitio. Él nos cuenta que un trayecto de máximo 20 minutos, como podría ser de la colonia Alcantarilla al Periférico, llega a triplicarse en horas pico. “Simplemente por la capacidad de las avenidas era muy tonto dejar crecer la población”, señala el urbanista.

Aunque es considerada una vialidad primaria, calzada Desierto de los Leones solo cuenta con dos carriles que a todas horas se saturan de autos y camiones de carga
Aunque es considerada una vialidad primaria, calzada Desierto de los Leones solo cuenta con dos carriles que a todas horas se saturan de autos y camiones de carga

La PAOT agrega que las 83 obras también significan la llegada de 20 mil 78 nuevos habitantes que consumirán un total de mil 99 millones 243 mil 125 litros de agua potable al año. Esto en colonias que, según un informe del Sistema de Aguas de la Ciudad de México (SACMEX), tienen problemas de factibilidad de servicios hídricos.

Peor aún, una vez usada, la misma cantidad de agua podría ser vertida al sistema de barrancas de la zona —como sucede actualmente— si se sigue careciendo de un sistema de desagüe, lo que equivale a llenar mil 99 veces el estadio Azteca, según el cálculo de la propia PAOT.

Ahogado el niño, a tapar el pozo

Con el inicio de obras como la de Rómulo O’Farril 520, los vecinos se organizaron para exigir a las autoridades un alto a la destrucción de su hábitat. Acudieron a todas las dependencias que podrían hacer algo, desde la delegación hasta instancias del gobierno central sin tener respuesta. Finalmente fueron a la Asamblea Legislativa, donde se originó el problema.

En abril de 2016, entregaron más de 3 mil firmas a la diputada Margarita Martínez Fisher, presidenta de la Comisión de Desarrollo e Infraestructura Urbana —una comisión distinta a la que aprobó el programa delegacional— para solicitar formalmente que se revirtieran las normas que habían llevado sus colonias al colapso.

A finales del mismo mes, siete diputados panistas encabezados por Martínez Fisher presentaron una iniciativa para derogar las Normas de Ordenación sobre avenida Toluca y calzada Desierto de los Leones a fin de frenar las obras en la zona. El pleno de la Asamblea tardó un año en tomar cartas en el asunto y fue hasta el 28 de junio de 2017 que decidió anularlas.

Aunque con eufemismos, el órgano legislativo reconoció que las normas habían provocado un desastre. En el dictamen de derogación, los diputados destacaron la “falta de justificación y de congruencia” entre esos instrumentos legales y el programa delegacional del cual formaban parte, y su incompatibilidad “con las características y condiciones (físicas, poblacionales y urbanas) del territorio para el cual fueron establecidas”.

También hablan de “una agresiva sucesión de cambios de usos del suelo”, del “deterioro del sistema de transporte público” y del “avasallante desarrollo urbano” que provocó que los “pocos espacios abiertos” fueran sustituidos por edificios con “excesivo número de niveles y viviendas”.

No pasaron por alto los “problemas de drenaje” de las edificaciones construidas junto a las barrancas y “del vertedero que sus descargas hacen directamente sobre las áreas verdes de la zona”. Y, finalmente, aceptaron que el “fuerte desequilibrio urbano” dificulta el acceso al área por las angostas avenidas que la comunican con el resto de la ciudad.

Tanto la PAOT como la ALDF han aceptado que las normas que detonaron el boom inmobiliario generaron un colapso en las colonias cercanas al Desierto de los Leones
Tanto la PAOT como la ALDF han aceptado que las normas que detonaron el boom inmobiliario generaron un colapso en las colonias cercanas al Desierto de los Leones

Meses antes, el propio Leonel Luna, ya de regreso en la Asamblea, solicitó a la Seduvi modificar el PDDU de Álvaro Obregón que él mismo había defendido con vehemencia en 2011 y derogar las normas de ordenación que avaló. Los habitantes de la zona no se comieron el repentino cambio del dos veces delegado, a quien consideran el principal promotor de aquel programa aprobado siete años atrás.

La derogación de las normas entró en vigor el 4 de diciembre del año pasado.

Pero las obras continúan

Aunque se eliminaron las normas de vialidad sobre avenida Toluca y calzada Desierto de los Leones, las obras siguieron. La razón es que aún siguen vigentes otros instrumentos legales de los que echan mano las inmobiliarias para construir más allá de lo originalmente establecido, como son los polígonos de actuación. Se podría decir que los habitantes del lugar ganaron una batalla, pero no la guerra.

“La eliminación de la norma por vialidad al final del día es un paliativo, es un jarabe, un curita que aminora la situación pero no resuelve de fondo”.

Rebeca Herrera, exintegrante de la Asamblea del Pueblo de Tetelpan Unido

En su estudio integral, la PAOT recomienda la modificación del programa de desarrollo urbano de Álvaro Obregón o bien, la elaboración de un programa parcial que blinde este polígono del poniente de la ciudad de nuevos desarrollos inmobiliarios.

La organización de vecinos comparte la resolución de PAOT y exige volver a la zonificación primaria que se tenía antes de la aprobación del PDDU de 2011, sin la aplicación de todos los instrumentos legales utilizados para construir cada vez más alto.

Y ahora que todos han reconocido el problema, falta que alguien actúe. En unos meses el PRD dejará de gobernar la Ciudad de México y la delegación Álvaro Obregón. Morena, el partido que lidera Andrés Manuel López Obrador, los reemplazará tras haber ganado la elección de este año.

“Me pregunto: ¿quién va a tomar la decisión de frenar, analizar y salvar lo que nos queda? ¿Qué más necesitamos hacer los vecinos? ¿Qué autoridad, qué funcionario, qué político, qué dependencia es la que va a empezar a poner orden?”, lanza el reto Rebeca.

* Para este reportaje, mexico.com buscó tanto al diputado Leonel Luna como a la jefa delegacional de Álvaro Obregón, María Antonieta Hidalgo, pero ninguno respondió a las llamadas, mails y mensajes.

*Videos: de Francisco López.